このFCは現在外部からのFC加盟を募集していません（直営・社内制度のみ）
開業費用概算
8億〜25億円
店舗数
95拠点
増減傾向
▲ 増加中
募集状況
FC募集なし
カテゴリ: ホテル・宿泊 | JFA: 加盟

ドーミーイン（Dormy Inn） — FC調査データ


データ収集日: 2026-04-05



1. FC本部・企業情報


項目データソース
ブランド名ドーミーイン（Dormy Inn）https://www.hotespa.net/dormyinn/
運営会社株式会社共立メンテナンス（Kyoritsu Maintenance Co., Ltd.）https://www.kyoritsugroup.co.jp/
本社所在地東京都千代田区外神田3-6-2https://www.kyoritsugroup.co.jp/
設立年1979年（ホテル事業開始：1993年）https://ja.wikipedia.org/wiki/共立メンテナンス
代表取締役石塚 順一-
資本金非公開（東証プライム上場：コード9616）-
売上高（連結）2,289億3,300万円（2025年3月期・過去最高）https://www.kyoritsugroup.co.jp/ir/
営業利益204億9,100万円（2025年3月期・前期比22.6%増・過去最高）https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n202506110354
事業内容ビジネスホテル（ドーミーイン）・リゾートホテル（共立リゾート）・学生寮・社員寮-
公式サイトhttps://www.hotespa.net/dormyinn/-

ブランド概要:

ドーミーイン（Dormy Inn）は、学生寮・社員寮「ドーミー」で培った「食・住・癒」のノウハウをビジネスホテルへと転換させた、日本屈指の付加価値型ホテルチェーン。最大の特徴は、多くの施設に「本格的な天然温泉または人工温泉大浴場とサウナ」を完備し、毎晩「夜鳴きそば（醤油ラーメン）」を無料提供している点。2024〜2025年度は稼働率87.4%・ADR15,600円・RevPAR13,600円という極めて高い数値を達成。2025年3月期は売上・利益とも2期連続で過去最高を更新している。



2. 加盟条件・初期費用


ドーミーインは「直営」を基本とし、土地・建物をオーナーから一括借り上げするBPO型ホテル運営受託モデルが主体。一般公募型FCではなく、土地活用・再開発プロジェクトにおける「運営委託・リース提携」として機能する。


初期費用内訳（建物オーナー側の投資）


項目金額備考
建築・設備投資（建物オーナー負担）8億〜25億円客室数・立地による
温泉掘削費用2,000万〜5,000万円温泉地以外での新規掘削想定
大浴場・サウナ設備工事1億〜3億円オートロウリュ・水風呂等
厨房設備（朝食バイキング対応）5,000万〜1億円-
**建物オーナー初期投資合計****10億〜30億円**規模・立地による

月間固定費内訳（運営委託契約ベース）


項目金額備考
運営委託費・ロイヤリティ売上の5〜10%（推定）又は一括借り上げ賃料を差し引いた仕組み
リネン・食材一括仕入れ売上の15〜20%本部一括仕入れによりコスト最適化
客室数100〜250室以上が標準モデル-
契約期間15年〜30年（長期安定運用が基本）-


3. 店舗数・出店動向


年ドーミーイン拠点数リゾート拠点数客室数
2020年約80拠点約35拠点-
2022年88拠点39拠点-
2024年3月末92拠点41拠点21,367室
2025年3月末95拠点42拠点21,440室
2025年韓国海外1号店「ドーミーインEXPRESS SEOUL仁寺洞」オープン--

成長要因:

  • インバウンド需要（外国人宿泊者）の急増が追い風。アジア圏からの個人旅行者に「温泉×日本食」が刺さる
  • サウナブーム（2020年代）で「ドーミーインのサウナ」が特集メディアに多数掲載
  • 「夜鳴きそば」が宿泊客の約4割が利用する人気サービスとして無料UGCプロモーション効果大
  • 2025年3月期：寮事業所数526ヶ所（前期比7ヶ所増）、ホテル事業所数138ヶ所


    • 4. 収益モデル・オーナー収益の実態


    モデルケース（180室規模・年間）


    ケース年間売上営業利益率オーナー収益（建物賃料）
    地方都市型（100室）5億〜7億円15〜20%賃料6,000万〜1億円/年
    都市型標準（180室）8億〜12億円20〜25%賃料1.2億〜2億円/年
    大型都市旗艦（250室）15億〜20億円22〜28%賃料2億〜3億円/年

    稼働率・ADR・RevPAR（実績）


    指標2025年3月期実績備考
    稼働率（OCC）87.4%業界トップクラス
    ADR（客室平均単価）15,600円競合ビジネスホテルより高単価
    RevPAR13,600円前期から上昇

    損益分岐点


    稼働率状況
    60%以下赤字（光熱費・人件費が重い）
    70〜75%損益分岐点付近
    80%以上安定黒字。温泉・朝食付帯収益で利益率高まる
    87%以上（実績水準）過去最高益水準の高収益

    投資回収期間（建物オーナー）


    区分期間
    最短（立地・需要良好）12〜15年
    標準15〜20年
    長期20〜25年


    5. 本部サポート体制


    項目内容
    開業前研修「ドミ・ホスピタリティ研修」：寮事業由来の"住まいの温かさ"実現接客術・温泉・サウナ管理技術
    ご当地朝食土地ならではの食材（北海道：海鮮、名古屋：ひつまぶし等）を使ったバイキング提供ノウハウ
    夜鳴きそばOP21:30〜23:00提供の醤油ラーメン。「ご麺なさい」カップラーメン対応も含むオペレーション提供
    ファンコミュニティ「DOMINISTA（ドミニスタ）」：熱狂的ファンの口コミ・UGCを活用した集客戦略
    一括仕入れ朝食用食材・サウナ備品・リネン等の全国一括仕入れによるコスト最適化
    CRM・データ活用宿泊実績に基づく顧客パーソナライズDMおよびリピーター醸成施策
    QSC調査定期的な品質・サービス・清潔度調査によるブランド品質均一化


    6. オーナー・加盟者の評判


    ポジティブ傾向

  • **「競合が真似できない温泉・サウナ」**：設備投資は大きいが、一度整えれば他のビジネスホテルが絶対に追いつけない差別化要因
  • **「朝食の満足度」**：SNS上のUGC（ご当地朝食写真投稿）が無料集客ツールとして機能。費用対効果が極めて高い
  • **「共立メンテナンスの財務安定性」**：学生寮事業とのシナジーで不況時も経営基盤が強固
  • **「指名買いブランド力」**：「ドーミーインなら高くても泊まる」という熱狂的リピーターが競合との差別化を実現

    • ネガティブ傾向

  • **「大浴場の維持管理コスト」**：光熱費・清掃・設備更新コストが通常のビジネスホテルより15〜25%高い
  • **「朝食スタッフ確保難」**：調理・サービス人員の採用・教育難度が高く、人件費上昇
  • **「初期投資の重さ」**：温泉設備・厨房等により建物建設コストが相当高い
  • **「従業員評判」**：Indeed・OpenWork口コミで最低賃金での勤務・人手不足・長時間労働の指摘あり


    • 7. 競合他社との比較


    FC名初期投資（建物）ロイヤリティ/委託費特徴
    ドーミーイン10億〜30億円5〜10%温泉・サウナ・ご当地朝食・熱狂ファン
    アパホテル（FC）8億〜20億円4〜7%効率性・駅近・直販強化
    ルートイン（FC）5億〜15億円3〜5%ロードサイド・人工温泉・コスパ
    スーパーホテル（FC）3億〜8億円3〜5%低価格・健康朝食・省力化

    ドーミーインの独自ポジション: 「ビジネスとリゾートの中間」という独自ニッチ。温泉・サウナが「選ばれる理由」の筆頭で価格競争に巻き込まれにくい。



    8. リスク・撤退条件


    リスク一覧


    リスク度合い説明対策
    光熱費高騰高温泉加熱・大浴場の光熱費が収益を圧迫ヒートポンプ・省エネ設備の積極導入
    水回りトラブル中大浴場の漏水・給排水事故定期的な配管洗浄・防水点検
    朝食スタッフ不足高調理・サービス人員の慢性的な不足自動調理器導入・一部アウトソース
    食中毒リスク高バイキング形式での温度管理・衛生管理徹底した温度管理・定期的な外部機関検査
    長期契約リスク高15〜30年の長期契約による市場変化への対応困難初期の収支シミュレーションの精度向上

    撤退・解約条件


    項目内容
    契約期間15〜30年（途中解約は高額違約金が発生）
    競業避止同エリア内での他ホテルブランドとの同時契約制限
    退去時大浴場・温泉設備の除去・原状回復が高コストになる可能性

    失敗パターン


    パターン説明
    温泉設備の維持費過小評価ランニングコストを甘く見積もり、収益を食いつぶす
    朝食品質の低下人手不足で朝食クオリティが下がり口コミ評価が悪化→稼働率低下
    立地選定ミス出張需要の少ない観光立地のみで、平日稼働率が上がらない


    9. 採用・人材要件


    項目内容
    必要資格旅館業法に基づくホテル営業許可。公衆浴場法による温泉管理資格
    調理スタッフ食品衛生責任者資格が必須。ご当地朝食調理ができる調理師確保が重要
    接客スタッフ外国語対応能力（英語・中国語）が重視される。インバウンド対応力
    マネジメント温泉・サウナ・朝食・夜食の複合オペレーションを管理できる支配人
    採用難易度業界全体で人手不足。最低賃金水準での採用が多いとの指摘あり


    10. SNS・ブランド力


    項目内容
    ブランド認知度「夜鳴きそば」「温泉ビジネスホテル」の代名詞として全国的に高い認知
    SNS戦略宿泊客がInstagram・Xに自発的に投稿する「UGCマーケティング」が強力
    ファンコミュニティ「DOMINISTA（ドミニスタ）」という熱狂的ファンコミュニティを本部が育成
    メディア掲載サウナ専門メディア・旅行メディアで定期的に上位ランキング獲得
    口コミ評価じゃらん・楽天トラベル等の予約サイトで高評価。星4〜4.5が標準


    11. 市場環境・業界動向


    項目内容
    インバウンド需要2024〜2025年の訪日外国人急増でホテル稼働率が業界全体で向上。2025年初の稼働率速報も高水準
    サウナブーム20〜40代男女に広がるサウナ需要。「ドーミーインのサウナ目的宿泊」が増加
    ビジネスホテル市場単純な「安さ」から「特化型価値（温泉・健康・食事）」への二極化が鮮明
    旅館業法改正2023年改正旅館業法で感染症対策・衛生基準が強化。大手チェーンに有利
    ADR上昇トレンド全国的なホテル料金上昇（インフレ・需要超過）がドーミーインの高ADR維持を後押し


    12. JFA加盟状況


    項目内容
    JFA（日本フランチャイズチェーン協会）加盟未確認（直営型BPOモデルが主体のため一般FCとは異なる）
    業界団体日本旅館協会・全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会との関係が深い
    旅館業法ホテル営業の許可制度に基づく適切な届出・許可取得が前提
    公衆浴場法温泉・大浴場の水質管理・衛生基準に対する法的遵守


    13. 融資・資金調達情報


    項目内容
    必要自己資金（建物オーナー）2億〜5億円（総投資の20〜30%）
    初期投資総額10億〜30億円（建物・温泉・設備含む）
    日本政策金融公庫「中小企業経営力強化資金」「新成長産業育成（観光・インバウンド枠）」の活用
    融資審査ポイント出店エリアの観光・ビジネス需要データ、温泉資源の有無・地質調査結果、共立メンテナンスとの正式契約書
    不動産担保建物・土地を担保とした長期融資。15〜25年の長期返済スキームが一般的
    地方創生補助金観光インフラ整備目的でのホテル建設に対し、各都道府県・観光庁の補助金活用実績あり


    参考ソース


    1. https://www.hotespa.net/dormyinn/outline/ （ドーミーイン公式・施設概要）

    2. https://www.kyoritsugroup.co.jp/ir/businesses/ （共立メンテナンスIR・事業所一覧）

    3. https://www.irwebcasting.com/20250523/1/afb0ab95a5/media/presentation_km_jp_02.pdf （2025年3月期決算説明資料）

    4. https://www.irwebcasting.com/20240524/2/5b1c17fe74/media/2024_4q_siry_02.pdf （2024年3月期決算説明資料）

    5. https://limo.media/articles/-/4858 （ドーミーイン収益構造・稼働率分析）

    6. https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00439/050200011/ （日経ビジネス：ドーミーイン戦略）

    7. https://toyokeizai.net/articles/-/727183 （東洋経済：夜鳴きそばを提供し続ける理由）

    8. https://marketing-analytics.site/dormy-inn/ （ドーミーイン差別化戦略マーケ分析）

    9. https://coorum.jp/case/serviceindustry/kyoritsumaintenance/ （ファンコミュニティ戦略・DOMINISTA）

    10. https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n202506110354 （共立メンテナンス業績：2025年過去最高益）

    11. https://ja.wikipedia.org/wiki/共立メンテナンス （Wikipedia）

    12. https://ja.wikipedia.org/wiki/ドーミーイン （ドーミーインWikipedia）

    13. https://jp.indeed.com/cmp/株式会社共立メンテナンス/reviews （Indeed従業員口コミ）

    14. https://www.openwork.jp/company.php?m_id=a0910000000Frwv （OpenWork社員クチコミ）

    15. https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/cc0e26d3111253bf27ec135547fd21c46af6112f （Yahoo!ファイナンス：業績分析）

    16. https://www.re-port.net/article/news/0000075760/ （R.E.port：共立メンテ過去最高益記事）

    17. https://www.hoteresonline.com/articles/14031 （ホテレスオンライン：稼働率調査2025年1月速報）

    18. https://zaikei.co.jp/article/20250611/814074.html （財経新聞：共立メンテ業績分析）

    19. https://www.mlit.go.jp/kankocho/ （観光庁：ホテル動向）

    20. https://www.jfc.go.jp/ （日本政策金融公庫）



    補足：ドーミーイン詳細考察


    共立メンテナンスのビジネスモデル（BPO型）

    ドーミーインの最大の特徴は「土地・建物をオーナーから一括借り上げするBPOモデル」にある。


    オーナー（土地・建物保有者）にとってのメリット：

  • 建物を自ら運営せずに安定した賃料収入が得られる
  • 共立メンテナンスという上場企業との長期契約（15〜30年）で安心感
  • 「ドーミーイン」という強力なブランドが建物の資産価値を高める

    • 共立メンテナンスにとってのメリット：

  • 固定資産を持たないためバランスシートが軽い（資産効率が高い）
  • 有利子負債を抑制しながら運営規模を拡大できる
  • 建物オーナーの投資リスクで施設拡大が可能

    • 寮事業とのシナジー

    共立メンテナンスは学生寮・社員寮「ドーミー」（526拠点・44,908名定員）を主要事業として展開。ホテル事業との主なシナジー：

  • 食事サービスのノウハウ（寮の食堂 → 朝食バイキング・夜鳴きそば）
  • 清掃・維持管理のオペレーション
  • 長期滞在者向けの「住まいの温かさ」という接客哲学
  • 人材の相互活用（繁閑差の調整）

    • 夜鳴きそばの戦略的意義

    データ：宿泊客の約4割が利用する「夜鳴きそば」は、1杯あたりの原価が200〜300円程度でも：

  • 「無料サービス」という強烈なポジティブ印象
  • SNS投稿（UGC）の主要被写体として毎日無数の無料広告を生成
  • リピーター醸成の最強ツール（「また夜鳴きそばが食べたい」）
  • 出張族の「今日のホテルはドーミーインがいい」指名予約につながる

    • 15年以上変わらないレシピと提供スタイルが「確かな体験」として固定ファンを生む。


    海外展開

    2025年3月：韓国ソウル仁寺洞に「ドーミーインEXPRESS SEOUL仁寺洞（インサドン）」をオープン。日本式温泉・サウナ・夜鳴きそばという独自コンセプトが海外でも評価されており、アジア圏への展開を本格化。


    よくある質問（土地活用オーナー向け）


    Q：土地はあるが運営経験がない。ドーミーインとの契約は可能ですか？

    A：可能。共立メンテナンスのホテル事業部への相談から始まる。建物建設（温泉設備・厨房含む）の費用はオーナー負担だが、建設後は一括借り上げ（サブリース）契約により共立メンテナンスが全運営を担う。


    Q：温泉が出ない場所でもドーミーインブランドで開業できますか？

    A：可能。一部施設は人工温泉（軟水化・加温）対応。ただし天然温泉施設より差別化力は低下する。事前の地質調査結果が商談の基礎資料となる。