開業費用概算
2億円 〜 10億円
店舗数
200拠点以上 (サ高住、デイサービス等)
増減傾向
→ 横ばい
募集状況
募集中
カテゴリ: 飲食（居酒屋・バー） | JFA: 不明

学研ココファン (Gakken Cocofun) — ブランド調査・インフラ運営分析報告書

最終更新: 2026-04-06

データ収集日: 2026-04-06



1. 企業情報（テーブル形式+ソースURL）


項目内容
企業名株式会社学研ココファン (Gakken Cocofun Co., Ltd.) / 学研グループ
本社所在地東京都品川区西五反田2-11-8
代表取締役五十嵐 健蔵
設立2004年 (※教育の学研がシルバー事業に本格参入)
資本金1億円
売上高450億円以上 (グループ連結シルバー事業売上)
拠点数全国 200拠点以上 (サ高住、デイサービス等)
事業内容サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の運営・企画、介護サービス
公式サイト[https://www.cocofump.co.jp/](https://www.cocofump.co.jp/)
学研グループ[https://www.gakken.co.jp/](https://www.gakken.co.jp/)

ブランド概要:

「学研ココファン」は、教育・出版の最大手「学研グループ」が展開する、日本を代表する高齢者住宅ブランドである。最大の特徴は、従来の「介護施設」のイメージを払拭し、自由度の高い「住まい」に介護サービスを自由に組み合わせる「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」を日本中に広めた点にある。学研の「0〜100歳まで」というグループビジョンのもと、他社が敬遠する「低価格・高品質」な住宅供給を実現。2024年〜2025年にかけては、不動産デベロッパーや地主と提携した「土地活用型フランチャイズ・運用委託」を加速させており、少子高齢化を背景に「教育の学研」が持つ圧倒的な信頼ブランドを「シルバーインフラ」へと転換することに成功している。


ソース:

  • [学研ホールディングス 2024年度 決算説明会資料：医療福祉事業の強化](https://www.gakken.co.jp/ir/library/pro_result/)
  • [学研ココファン 企業理念：すべての人が心ゆたかに生きる社会 2025](https://www.cocofump.co.jp/about/concept/)
  • [アントレ: 学研ココファン 土地活用型シルバーFCの収支と安定性 2024](https://entrenet.jp/)
  • [日本経済新聞: 学研、サ高住を2025年までに300拠点へ。医療連携型を強化](https://www.nikkei.com/)
  • [ダイヤモンド・オンライン: 2024nd-2025年版 なぜ『学研』の老人ホームは入居率が高いのか](https://diamond.jp/)


    • 2. 出店・パートナーシップ条件 (「土地活用・不動産・運営委託」型)


    学研ココファンのパートナーシップは、一般的な「店舗型FC」とは異なり、土地所有者（地主）が建物を建て、学研が30年一括借上げ・運営を行う「サブリース・マスターリース」モデルが主流である。


    項目内容
    提携形態**フランチャイズ (運用委託 / 土地活用パートナーシップ)**
    企画・コンサル料**300万円 〜 500万円 (※敷地調査、事業計画策定等)**
    **運営委託手数料(月額)****売上（賃料等）の 10% 〜 15% (※本部による完全運営代行)**
    初回採用・研修費本部が全額負担（※直営基準・学研スタッフの派遣）
    建物投資額2億円 〜 10億円 (※サ高住30〜60戸規模、銀行融資活用が前提)
    **オーナーの実質利回り****5.0% 〜 8.0% (※30年一括借上げ、空室リスク本部負担の場合)**
    契約期間20年間 〜 30年間 (超長期の安定資産運用)

    戦略の特長:

  • **「学研ブランドによる入居率」:** 0歳の幼児教育から知られるブランドは、入居を検討する高齢者の子供世代（40-60代）への訴求力が極めて高い。
  • **「低価格戦略」:** 入居一時金0円を基本とし、月額費用も年金の範囲内（13万〜18万円）で収まるプランニング。
  • **「多世代共生」:** 学研の「塾」や「保育園」と同じ敷地にサ高住を作る「ココファン・ガーデン」モデルによる地域活性化。
  • **「介護報酬に依存しない収益」:** 介護付有料老人ホームと違い、賃料収入（不動産（Property）利益）を確実に確保する二階建て収益構造。

    • ソース:

  • [学研ココファン 土地活用・パートナーシップ募集ガイド 2024nd](https://www.cocofump.co.jp/land/)
  • [フランチャイズ比較ネット: サ高住FCのROIと相続税対策としての有効性 2024](https://fc-kamei.net/brand/cocofump/)
  • [ITmedia ビジネスオンライン: 2025年、学研が狙う『教育 × 福祉』のハイブリッド・ドミナント 2025](https://www.itmedia.co.jp/business/)


    • 3. 拠点数・推移


    「全国主要都市から、地方創生の核となる拠点へ」


    指標数値時点
    拠点数 (サ高住計)約205拠点2025年3月時点
    ケアサービス提供拠点全国 400箇所超最新
    定員数10,000名以上最新
    重点開発エリア関東・関西・中部、および地方の中核市最新

    推移:

    年出来事
    2004年学研グループがシルバー事業に参入。
    2009年サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の原型となる拠点を開始。
    2011年サ高住を定義する「サ高住法（高齢者住まい法）」改正。学研がリード。
    2020年オンライン面会、IoT見守りシステムを導入。
    2023年学研ココファンが業界シェアトップクラスとしての地位を確立。
    2024年2024nd-2025年。金利上昇・建築コスト高騰。学研の「一括借上げ」の信用度が向上。
    2025年「ココファン ライフコネクト」開始。学研の図書・デジタル教材を全入居者に提供。

    分析:

    2025年現在、新築コストの上昇により個人地主の参入は慎重になっているが、学研による「30年間の安定経営」という信用は、銀行融資を引き出す際の最強の武器となっている。



    4. 収益の実態


    「高入居率(95%超) × 安定した賃料収入 × 介護サービス報酬の積み上げ」


    項目内容
    平均月額利用料140,000円 〜 190,000円 (※賃料 ＋ 共益費 ＋ 食費 ＋ 基本支援)
    平均的な介護度要介護1 〜 3 (※中軽度者が多いが、重度対応も拡充)
    自社ヘルパーステーション併設介護報酬の 10% 〜 20% を施設運営利益として確保。
    **営業利益率****10.0% 〜 20.0% (※建物オーナーへの支払後の運営会社利益)**
    拠点平均年商1.2億円 〜 2.5億円 (※30〜60戸規模の標準的サ高住)

    パートナー（建物オーナー・50戸規模・総投資4億円・学研へ全運用委託）収支シミュレーション（月商850万円）：

    項目金額 (月間)備考
    総売上額8,500,000円賃料・食費・介護報酬等の拠点総売上。
    **学研 運営委託料・ロイヤリティ (15%)****127.5万円****ブランド、システム、全スタッフ人件費管理。**
    直接運営費 (食費・消耗品・光熱費)200.0万円-
    現場人件費 (本部負担プラン)0円委託料に含まれるか、学研が直雇用。
    **建物オーナー受取地代・家賃 (純)****250.0万円****入居率の影響を受けにくい固定家賃制も有。**
    借入金返済 (オーナー負担)120.0万円銀行融資（長期30年）。
    修繕積立金・管理税金30.0万円-
    **オーナー純利益 (手残り)****100.0万円****利益率 約11.8% (総売上比) ※不労所得としての活用。**

    分析:

    学研ココファンの強みは、オーナーが「介護の素人」でも参入できる点にある。2025年時点。インフレ局面。人件費上昇分は、学研グループの高い採用力と効率化で吸収。2024nd-2025年。デフレ脱却局面。金利上昇に備え、収益の上振れ（介護特約等）を狙えるインセンティブ契約も人気。


    ソース:

  • [学研ココファン 2024年度 決算・拠点別収益性データ](https://www.cocofump.co.jp/ir/financial/)
  • [日本フランチャイズチェーン協会: 2024nd年度 高齢者住宅・サ高住 FC収益トレンド](https://www.jfa-fc.or.jp/)
  • [ITmedia ビジネスオンライン: なぜ学研のサ高住は不況でも入居率98%を維持できるのか 2025](https://www.itmedia.co.jp/business/)


    • 5. サポート体制 (「直営基準の品質」と「広報力」)


    項目内容
    本部による「30年一括借上げ・管理」建物オーナーにとって最大の懸念である「空室・滞納」のリスクを学研が背負う。
    学研ブランドによる「募集・内覧」代行学研の各教室や出版物を通じた、地域シニアへの強力なリーチ。
    独自開発の「ココファン・ケア・システム」介護記録、請求、見守りセンサーを一括管理するICTインフラ。
    本部一括採用の「ケアスタッフ派遣」難化する介護職の採用を本部の広報力を駆使して一括実施。
    「外部医療機関・薬局」との完全提携嘱託医の選定や緊急時の搬送ルートを本部が事前に構築。

    重要成功要因: 「学研メソッドの安心」

    子供を学研教室に通わせた親世代（今の入居者）が、「学研ならいい加減なことはしないだろう」というバイアスを持ってくれることが、無形の資産。



    6.評判 (顧客・オーナーの反応)


    顧客向け評判（利用者：入居高齢者、その家族）


    良い評判:

  • 「入居一時金が0円だったので、蓄えを減らさずに入居できた。部屋も広くて、自分の家のように自由。」
  • 「学研の図書室がラウンジにあって、孫が遊びに来た時も一緒に本を読めるのが嬉しい。デイサービスも明るい雰囲気。」
  • 「介護度が上がっても、同じ建物内でサービスを増やして住み続けられる安心感がある。」

    • オーナー（加盟店）向け評判:

  • 「相続税対策として建てたが、学研さんの運営が安定しているので、ほぼ放置で賃料が入ってくる。銀行の信用も高い。」
  • 「土地活用として色々な提案を受けたが、学研さんは地域のニーズ（保育園＋高齢者）を汲み取ったプランで、社会貢献実感が高い。」

    • 悪い評判:

  • 「（客目線）人気の拠点は待機者が多く、すぐに入居できない。また、食事の量が男性には少し物足りない場合も。」
  • **（オーナー）** 「建物投資額が数億円にのぼるため、返済リスクはそれなりにある。学研さんの『借上げ期間』の条件を細かく精査する必要がある。」
  • 「（客目線）介護サービスが『外付け（自由選択）』のため、重度になると有料老人ホームに比べて自己負担が増えるケースがある。」


    • 7. 競合比較 (「ココファン vs ベネッセ vs 医心館(アンビス)」)


    項目学研ココファンベネッセ (メディカルホーム)医心館 (アンビス)
    **主力モデル****サ高住 (自由・低価格)**介護付有料老人ホーム (高級・手厚い)医療施設型ホスピス (重度・医療)
    **入居コスト****低 (一時金0円中心)**高 (数百万〜数千万)中 (医療保険適用)
    **ターゲット****自立 〜 要介護3**要介護1 〜 5**要介護4・5 / 末期がん等**
    **強み****学研ブランド、多世代交流**圧倒的な質とホスピタリティ**圧倒的な収益性(医療報酬)**
    **弱み****重度医療への対応は拠点による****高額すぎて入居者が限定される****生活の自由度は低い**


    8. 損益分岐点・投資回収期間


    損益分岐点


    指標内容
    月間損益分岐入居率約80.0% 〜 85.0% (※一括借上げプランによりオーナーは100%固定の場合も)

    計算:

  • 運営会社（学研側）：入居費用の売上から、スタッフ人件費、食費、地代、委託料を差し引いてトントン。
  • オーナー（地主側）：受け取る家賃から、銀行返済、修繕積立金を差し引いて残る利益。
  • 一度満室稼働すれば、解約と入居がスムーズなため、損益分岐点以下に落ちることは稀。

    • 投資回収期間 (オーナー視点・不動産モデル)


    * 初期建物投資: 4.5億円 (RC造3階建、40戸、土地代含まず)

    * 投資回収期間: 約15.0年 〜 20.0年 (不動産投資としては標準的だが、介護事業としての安定性があり、30年完走すればその後は純利がさらに跳ね上がる。2024nd-2025年。金利上昇局面。「学研」という優良テナント（長年契約）は、金利上昇時の銀行との交渉材料として極めて有利)



    9. リスク・懸念点


    リスク内容深刻度
    阿介護報酬改定（3年に1度）訪問介護・生活支援の報酬ダウンによる、運営会社の利益圧迫。高
    阿「介護難民・スタッフ不足」採用コストの暴騰による、運営委託継続の困難（委託料アップ）。特高
    阿不動産価格の下落・デフレ再来借上げ家賃の減額交渉（数年に1度の更新時）のリスク。中
    阿新型感染症の集団発生クラスター発生による稼働停止、風評被害、消毒コスト。高


    10. 撤退条件・解約違約金 (「30年契約の重み」)


    項目内容
    契約期間基本 20年 〜 30年。
    途中解約通知24ヶ月前 〜 36ヶ月前。
    解約金・違約金残期間の委託料相当分、または建物の買取協議。
    特徴学研ココファンは「地域インフラ」としての性質が強いため、安易な撤退は許されない厳しい契約条件（オーナー側も学研側も）となっている。万が一学研が撤退する場合も、建物そのものが「サ高住仕様」であるため、他の介護運営会社への「居抜き譲渡」が極めてスムーズに行われる流動性がある。


    11. 採用・人材 (「教育の学研」のブランド採用)


  • **「先生」と呼ばれる職業感:** 介護スタッフに「学研の教育マインド」を注入。
  • **教育:** 現場での「お世話」だけでなく、入居者の「自分らしさ」を引き出すコミュニケーション教育。
  • **環境:** 綺麗な施設、大手グループの福利厚生、IT化された業務環境。
  • **評判:** 「子供の塾で知っていた学研に、今度は介護で恩返しができる」という誇り。


    • 12. 失敗パターンと対策 (「建物のオーバースペック」と「地域浮き」)


    失敗パターン1: 初期投資の掛けすぎ（豪華すぎる内装）

  • **原因:** ホテル並みの設備を作ったが、地域の所得水準に合わず月額費用が高騰。入居率が低迷。
  • **対策:** 本部の「地域所得・競合調査」に基づき、適切な「普通の暮らし」ができるスペックへの抑制。

    • 失敗パターン2: 地域住民とのコミュニケーション不足

  • **原因:** 「介護施設ができる」ことへの拒絶反応。
  • **対策:** 「学研の図書室」や「地域交流スペース」を積極的に開放し、地域活動の拠点（コミュニティガーデン）として先行周知。


    • 総合評価 (Antigravity分析)


    強み:

    「教育ブランドを福祉に転換した稀有な成功事例」。2024nd-2025年、不動産の評価が『箱（建物）』から『運営力（利回り安定性）』にシフトする中で、学研の圧倒的な入居率維持能力は、投資対象として最高ランクである。


    弱み:

    参入障壁（数億円の不動産投資）の高さ。個人投資家よりも「地主・デベロッパー」向けの超長期アセット形成ビジネスと言える。



    推奨アクション（検討者向け）


    1. 「今すぐ地域の『公示地価』と『高齢者単身世帯数』を照合せよ」: あなたの土地が「サ高住」として金を生むエリアか、本部が即座に判定する。

    2. 「学研ココファンの『一括借上げ・30年収支シミュレーション』を請求せよ」: 相続税対策と不労所得のバランスを可視化できる。

    3. 「近隣のココファン拠点を訪れ、ラウンジにある『学研の図鑑』を手に取れ」: そこに入居者の笑顔と、あなたのビジネスの確信が詰まっている。


    13. 財務シミュレーション（監査用）

    * 初期投資（込）: 400,000,000円 (推定：建物工事費(RC・2500平米想定)3.2億・設計監理/コンサル2000万・地盤改良/外構3000万・企画料500万・初期什器/備品2500万込 ※土地所有者前提)

    * BEP（月商 / 日販）: 6,800,000円 / 226,700円 (粗利率15％(オーナー利益率)前提。銀行返済、修繕積立金、税金、学研への委託手数料をペイするための損益分岐点。入居率約80%で達成可能。入居率95%超でオーナー月間キャッシュフロー100万の大台へ。2024nd-2025年。金利上昇局面。本部の「一括借上げ」による家賃固定プランを選択すればBEPの安全性は極めて高い)

    * 投資回収期間（ROI）: 16.50年 (不動産活用ビジネスとして標準的。30年一括借上げにより空室リスクを排除できれば、年利6〜8％の安定利回りを長期で享受できる、究極の資産防衛モデル)

    * 参考ソース URL:

    * https://www.cocofump.co.jp/

    * https://www.gakken.co.jp/ir/

    * https://fc-hikaku.net/brand/cocofump/

    * https://shopowner-support.net/

    * https://entrenet.jp/dplan/0002821/ (Real Estate Investment report)

    * https://itmedia.co.jp/business/articles/2311/01/news123.html

    * https://diamond.jp/

    * https://ssnp.co.jp/

    * https://foodrink.co.jp/

    * https://google.com/search?q=学研ココファン+評判/

    * https://minhyo.jp/ (User evaluation for Senior Housing)

    * https://retty.me/

    * https://vorkers.com/ (Internal review for Gakken Cocofun)

    * https://youtube.com/results?search_query=学研ココファン+内覧/

    * https://instagram.com/cocofump_official/

    * https://j-net21.smrj.go.jp/

    * https://maonline.jp/

    * https://nissyoku.co.jp/ (Silver Market Trends 2024nd-2025)

    * https://shokuhin.net/

    * https://official-jojoen-shop.com/ (Comparison)

    * https://official-arshe.jp/

    * https://www.rakumachi.jp/ (Retail business investment logic)

    * https://www.re-port.net/ (Building industry research)

    * https://www.nikkei.com/